부동산 경매 기본 - 2

권리분석

권리분석이란 법원경매를 통해 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 절차이다. 권리분석을 하기 위해서 기준이 되는 권리를 찾아내어 그 이전 권리는 인수되고, 그 이후 권리는 말소된다. 이 때 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 하며, 낙찰 후에도 소멸되지 않는 않는 권리는 낙찰자에게 인수된다.    - 위키백과

 

대항력

대항력은 임차인의 대항력임.

어떤 임차인의 돈을 낙찰자가 물어줘야 되나 안물어줘도 되냐가 중요함.

 

임차인이 대항력이 있으려면 3가지가 필요함

1. 전입

전입은 근저당(압류, 가압류등) 보다 빨라야 함.

예: 은행에서 돈을 빌려서 산 아파트가 있는데 임차인이 그 아파트에 들어갔다. 

그럼 임차인이 잘못한것임. 거의 깡통같은 아파트에 임차인이 들어가서 살았으니깐.

전세 살려고 들어가는데 대출받은게 있으면 그 집엔 들어가지 마세요.

굳이 들어갈 이유가 없습니다. 위험하거든요.

그리고  전입신고는 반드시 해야함.

전입신고 안한 사이에 집주인이 대출을 받으면 세임자는 대항력이 없어짐.

나중에 돈을 받을데가 없어서 전세금 떼임.

전입신고 하러 갈때 임대차계약서를 가지고 가면 도장을 찍어주는데 그게 확정일자임.

2. 임대차 계약서

3. 점유

 

매각물건명세서

경매에 있어서 가장 중요하게 보는것은 매각물건명세서입니다.

매각물건명세서는 법원에서 만드는 기준이 되는 명세서입니다. 경매는 법원에서 진행합니다.

만약에 매각물건명세서에 없는 내용인데 나중에 낙찰받고 나서 뭔가 나왔다면 

불허가 신청을 할수도 있음.  매각물건명세서에는 없었다 라고 하면 취소시킬수도 있다는겁니다.

그만큼 매각물건명세서는 중요한 것임.

위 명세서에 보면 최선순위설정에 보면 2017.07.31일에 돈을 빌렸음.

임차인은 2016.11.15일에 왔음. 임차인이 전입신고할 당시에는 근저당이 없었으니 보호를 받아야함.

말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 이라고 하는건 없어지지 않고 낙찰자가 물어줘야 된다는것임.

그럼 낙찰자는 임차인의 보증금까지 생각해야 된다는 것임.

 

예를들면 감정가가 36억인데 30억에 낙찰받았다고 좋아할때가 아님.

아래 보면 보증금 23억원이 있으니 53억에 낙찰받은것임.

낙찰자가 임차인한테 보증금 23억을 물어줘야 하니깐.

보증금이 10%이니 2억9천을 봉투에 넣어서 입찰을 했는데 알고보니 23억을 물어줘야 하는것임.

잔금을 납부 못할시에는 보증금 2억9천은 꼼짝없이 떼인것임.

사전에 알아보지 않고 하면 이런 불상사가 생기게 됩니다.

대항력이 있는 임차인은 보증금 같은걸 확인후 그 금액까지 생각을 해서 더해야 한다는 것입니다.

 

 

위 명세서에 보면 돈 빌린 날자는 2017.06.20일이고 들어온 날자는 2016.08.30일이니 일찍 들어왔고,

보증금은 4억4천만원, 배당요구는 2019.04.02일이고 배당요구종기는 2019.06.04일이니 

종기보다 빨리 신청했으니 배당받아갈수 있는것임.

예를들면 6억이 넘는 물건을 5억에 입찰했다고 하면 이분은 내가 낸 5억에서 

4억4천만원을 다 받아가는것임. 이분은 명도도 쉬움.

 

 

* 성정길TV 유튜브 부동산 경매 무료강의 [기본편]  2부입니다.

더 많은 사례들은  유튜브에서 자세히 잘 설명해주시고 계십니다.

감사드립니다.